Nel caso di acquisto di un appartamento in condominio abitato precedentemente, è opportuno verificare se nelle ultime assemblee condominiali siano state deliberate spese di straordinaria amministrazione. Accade infatti che il nuovo acquirente spesso si trova a fare i conti con spese che pensava di non dover sostenere al momento dell’acquisto dell’appartamento.

Ai sensi dell’art. 1104 codice civile, all’acquirente sono trasferiti sia i diritti che gli oneri derivanti dal contratto, là dove per oneri si intendono “spese condominiali” queste ultime dovute dal venditore ma non ancora versate al tempo della compravendita, si trasferiscono sull’acquirente.

Per non trovarsi in questa situazione, è opportuno in sede di contratto preliminare specificare su chi graveranno le spese deliberate e non ancora eseguite. Ma se questo non è stato fatto colui che acquista ha l’obbligo di contribuire alle spese condominiali anche se derivanti da una delibera precedente all’acquisto dell’appartamento. Sul punto in esame interviene la giurisprudenza a sanare ogni dubbio eventuale. La stessa è concorde nell’affermare che “l’acquirente di un appartamento in condominio è tenuto al pagamento delle spese comuni anche se scaturenti da una delibera precedentemente all’acquisto”.

2) Regioni

3) Comuni.

E’ stato deliberato un condono edilizio nazionale. Tuttavia sulla base della riforma

federalista è stabilito che le regioni debbano legiferare in materia, in conseguenza delle

nuova politica di governo del territorio, materia che in ogni caso non può contrastare con

quella statale ma affiancarsi alla stessa.
Come detto nell’articolo precedente relativo al condono edilizio le regioni finalmente

stanno emanando le normative in materia di condono edilizio e il termine ultimo concesso

alle stesse è fissato per il 12 novembre. Le regioni potranno così fissare l’elenco delle

esclusioni dalla sanatoria con facoltà ai comuni di stabilire un contributo di costruzione

da aggiungersi agli oneri di urbanizzazione per un importo pari al 30% degli stessi.Il

progetto di legge stabilisce che le singole Amministrazioni comunali determino gli oneri di

urbanizzazione delle costruzioni da sanare. Pertanto il termine per presentare la domanda di

condono e fissata per il 10 dicembre prossimo. Ogni cittadino dovrà quindi rifarsi ai

contenuti stabiliti dalla propria regione e dal proprio comune fermo restanto il termine di

presentazione ovviamente uguale per tutto il territiorio italiano.&#nbsp;

via……………

c.a.p……..città

data………..

Nome e cognome del proprietario

via……………

c.a.p……..città

data………..

Oggetto: Recesso dal contratto di locazione relativo all’appartamento sito in………..

Gentile Sig. ………

con la presente le comunico che a far data dal…………recedo dal contratto di locazione attualmente posto in essere con la sua persona e relativo all’appartamento di via……….

Tale recesso è esercitato in riferimento all’art…..della.legge…..(citare qui l’art. e la legge che regola il proprio il contratto con riferimento alla parte relativa al recesso).

Distinti saluti

nome e cognome

(firma per esteso)

raccomandata a/r ( spedire una raccomandata con ricevuta di ritorno)

Dal momento che non si può sapere come le regioni legifereranno quali sono i parametri a cui fare riferimento? Non certo quelli attuali. Quindi sotto questo aspetto conviene aspettare la presentazione dell’istanza. Per chi l’ha già presentata? Occorre sperare di rientrare nei parametri, poichè una volta presentata la domanda non si può ritirare, la legge non ammette ripensamenti.

C’è da chiedersi cosa succederà nei prossimi mesi al mercato immobiliare.Si può parlare di bolla speculativa e quindi di un pericolo che prima o poi “scoppi”?La realtà italiana è sempre stata molto diversa rispetto al resto dei paesi per la nostra propensione ad avere una casa di proprietà sia come investimento ma ancora prima come sensazione di certezza.Infatti nonostanti gli elevatissimi prezzi si continua a comprare.Comunque questo crollo delle quotazioni tanto annunciato dagli esperti del settore non si è ancora verificato viene da pensare che semmai i prezzi non saliranno ulteriormente si stabilizzeranno ai valori attuali e con grande probabilità non scenderanno mai. Qualche cifra in proposito: da una ricerca del CENSIS in Italia ogni minuto si vendono 3 case per una valore medio di mutuo richiesto pari a 150.000 euro per unità immobiliare questo significa che il risparmio delle famiglie viene indirizzato in maniera pesante pesante verso il mattone. Tendenza che si è ribaltata rispetto a 5 anni fà dove invece la maggior parte di liquidità confluiva verso gli strumenti finanziari ma visto poi il risvolto della borsa e la poca convenienza dei titoli di stato la casa pur con prezzi maggiorati risolta la meta più sicura. Per tutto il 2004 assisteremo ancora alla positività del settore immobiliare, semmai potremmo assistere ad una leggera flessione della domanda nei prossimi due anni senza come già detto portare ad una flessione della crescita dei prezzi

Comprare casa sarà più caro:prezzi elevati, costo del denaro in aumento.

DEPOSITO CAUZIONALE: serve per tutelare il locatore contro: 1) eventuali danni arrecati alla cosa locata da parte del conduttore; 2) per il mancato pagamento del canone 3) a garanzia di ogni obbligazione del conduttore. Non può essere superiore a tre mensilità ( ovviamente può essere inferiore o non previsto dal contratto) ed è produttivo d’interessi che devono essere corrisposti alla fine di ogni anno al conduttore.

LOCATORE o LOCATARIO: colui che cede in locazione il bene e che in molti casi coincide con la figura del proprietario.

RECESSO: una parte prima della scadenza del contratto recede dallo stesso.

L’immobile si può visitare fino ad una settimana prima circa della vendita facendone richiesta al curatore o custode giudiziario.
Sullo stesso sito internet del Tribunale ci sono elencate gli istituti di credito a cui ci si può rivolgere per ottenere un finanziamento per l’acquisto.In questo caso non si paga la perizia già fatta dal Tribunale e gli oneri per l’istruzione della pratica sono stabiliti forfettariamente in misura fissa e non superano le 55 euro in media. Prima di presentare l’offerta d’acquistoè bene leggere attentamente la perizia relativa all’immobile per capire lo stato di fatto e di diritto dello stesso.

www.Abitiamo.it, questo portale è adatto per tutti colori che necessitano gestire a capire controversie nel settore immobiliare infatti fornisce molta modulistica che si può scaricare on-line gratis ed è completato da numerose sentenze sui casi più frequenti che si possono verificare aggiornate costantemente.

www.agenzieimmobiliri.it offre gli indirizzi delle agenzie immobiliari divise per province e per regioni.Utile se abbiamo urgenza di comprare casa in una precisa zona poichè ci consente una rapida consultazione degli utenti del settore.

Se non si voglio seguire i tradizionali canali di ricerca per comprare casa ed eventuali burocrazie in più non vi spaventano questi siti sono utili per voi: www.asteimmobili.it, www.aste.com, www.astegiudiziarie.it, www.borsaimmobiliare.net ,www.casedaenti.it.. Qui si possono consultare tutti gli annunci relativi a case in vendita attraverso le aste giudiziarie su tutto il territorio nazionale.Con pazienza si possono fare buoni affari poichè i prezzi di partenza sono senza dubbio inferiori a quelli di mercato.Inoltre al sito casedaenti ci sono invece tutti gli immobili che gli enti hanno deciso di privatizzare e che nella maggior parte dei casi si trovano anche in posizioni privilegiate !!In ogni sito inoltre ci sono indicazioni precise sulla burocrazia da seguire per arrivare all’acquisto.

Come anticipato alcuni siti riguardano la versione on-line di giornali, quelli che reputo più interssanti sono..www.attico.it:facile da consultare, buona la grafica, non solo copre l’intero territorio nazionale ma anche tutti i comuni della provincia a differrenza di altri più limitati, è sempre ricco di offerte, è possibile usufruire del servizio di agenzie on-line, case vacanza ed inoltre fare la valutazione gratuita dell’immobilewww.casaperme.it, offre la possibilità di partecipare ad un forum tra privati, buone le rubriche annunci tra privati,mutui,arredamento e speciale vacanze ,www.caseinlombardia.it www.cambiocasa.it, www.tuttocase.it, www.laviadicasa.it, www.casaok.it, si equivalgono come valità di consultazione, consiglio di visionarli tutti poichè sono gestiti dalle agenzie immobiliari in franchising per la maggior parte e di conseguenza gli annunci che trovato su un’edizione non sono presenti in un’altra.In ultimo segnalo l’efficientissimo www.secondamano.it, qui sono presenti numerosissimi annunci su tutto il territorio nazionale, moltissimi quelli tra privati con la pubblicazione dei relativi numeri da contattare. Ottima la sezione casa vacanze con la sezione dedicata per l’estero.

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Le agevolazioni sono estese anche alle pertinenze che possono essere acquistate anche con atto separato, è ammessa una sola pertinenza per categoria che rientri tra le seguenti:

C/2: BOX
C/6: posti auto
C/7: cantine e soffitte.
Per poter usufruire di tali agevolazioni occorre rispettare e possedere tassative ed inderogabili caratteristiche soggettive ed oggettive. Le caratteristiche inerenti la casa sono stabilite dal decreto ministeriale 2 agosto 1969 :

1)non deve essere di lusso (si prende in considerazione l’effettivo stato della casa e non la classificazione catastale)

2)deve essere situata nel Comune dove l’acquirente ha la residenza o la trasferisca entro 18 mesi dall’acquisto (prima tale termine era stabilito nella misura di docici mesi), se diverso, nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività lavorativa;

3)se l’acquirente si è trasferito all’estero per lavoro, l’ immobile deve essere ubicato nel Comune ove ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende;

4)se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero l’immobile può essere ubicato in qualunque comune del territorio italiano.

5)L’acquirente dovrà dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare. Dovrà dichiarare a pena di decadenza di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l’immobile da acquistare, di non essere titolare neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni sull’acquisto della prima casa a partire da quelle previste dalla Legge 22.4.82 n. 168 in avanti. Tali benefici decadono se nella dichiarazione in oggetto il soggetto renda una dichiarazione falsa o trasferisca a titolo oneroso o doni l’abitazione prima che si siano compiuti cinque anni dal momento dell’acquisto, salvo che non provveda al riacquisto entro un anno di altra abitazione da adibire a propria abitazione principale. In questi casi la legge prevede l’obbligo di corrispondere la differenza di imposta versata sull’acquisto nonchè il pagamento di una sopratassa del 30% oltre agli interessi di mora.

PERDITA BONUS PRIMA CASA

Per evitare la perdita dei benifici fiscali inerenti la “prima casa” e l’esborso della relativa soprattassa pari al 30% delle imposte qualora si decidesse di vendere o donare prima che siano trascorsi 5 anni la normativa ha stabilito quanto segue: il contribuente deve acquisire un altro immobile con i medesimi requisiti entro un anno dalla vendita. Controverso è stato per un certo periodo il termine della decorrenza e in merito è intervenuta l’Agenzia delle Entrate che ha stabilito quanto segue:”la stipula di un contratto preliminare non è sufficiente per evitare la perdita delle agevolazioni fiscali “prima casa” sull’appartamento rivenduto prima del decorso di un quinquennio dalla data della compravendita agevolata“. Quindi fà fede la data di stipula dell’atto di comravendita (vedi le fasi per un corretto acquisto).

La mancata licenza d’abitabilità porta alla risoluzione del contratto o al risarcimento del danno. Chi vende un immobile privo di tale licenza vende un’altra cosa e nemmeno una cosa viziata, si configura la fattispecie del aliud pro alio.

Solo una clausola di esclusione espressa per iscritto esonera il venditore da tale obbligo oltre alla prova che il mancato rilascio del certificato di abitabilità sia dovuto a cause a lui non imputabili (rif.cass.civ.20.12.89 n.5757/5.11.90 n.10616).

Una sentenza più recente invece (corte cass. 5.03/3.03.2000 n.8880) non configura la risoluzione del contratto ma bensì solo il risarcimento del danno. L’acquirente non ha potuto valutare altre offerte confidando nel perfezionamento della sua compravendita immobiliare.

Il dato che una casa sia sempre stata abitata non è fonte di certezza ai fini della esistenza della licenza. L’ente preposto a tale rilascio è il comune del luogo dell’immobile ed esattamente l’ufficio tecnico che periodicamente effettua controlli soprattutto nei confronti di case di una certa data come quelle appartenenti ai centri storici non ancora recuperati. Potrebbe anche revocare la licenza d’abitabilità, quindi fate molta attenzione anche a questo ulteriore particolare che oggi più che mai risulta importante dato che è di moda comprare un rustico piuttosto che la vecchia casa di ringhiera da ristrutturare…Quando si acquista tramite agenzia per quel che mi riguarda l’agente immobiliare deve essere responsabile nel verificare la presenza anche di questo documento dal momento che percepisce una provviggione per la vendita e l’assistenza al cliente.